九龙湖新城作为红谷滩新区在建最大的新城区，也承担了更多人口导入的责任。省委省政府的落地给予这个片区强有力的想象力（毕竟很多人认为市政府成就了红谷滩），那么省政府举全力开发的九龙湖片区似乎应该更精彩。坊间冠以各种如，新龙脉、最有影响力、南昌第一新城等称号。
九龙湖相对南昌其它新城来看，体量很大，也具备土地拓展空间，区域计划打造大九龙湖100平方公里容纳50万人的新城概念。实际从开发初期，这个区域就有“抢资源抢风头”的气势，在最快的时间将地铁和Mall导入至区域内，这在其他新城中是绝无仅有的。从2013年开发整个区域，7年的时间，目前从整体看，观爷将九龙湖细分为九龙湖起步区、九龙湖西、九龙湖以南以及九龙湖VR科创城区域。随之而来的当然是我们聚焦的九龙湖4月房价地图。目前真正初具规模的基本上以九龙湖起步区为主，我们花了很多时间整理部分有价值的信息。当然，留有一些空间，让我们下次再完善。
不过由于这个区域很新，新到很多小区依然在限售期，当然，你正好可参可以参考我们标注的周边二手房交易价格。此次调研也发现部分在限售期内的房源正在对外销售。提示一下白菜，未到许可的交易时间买卖属私下交易，有可能造成不必要的麻烦。谨慎为好！
九龙湖4月房价地图包含小区成交的历史均价以及当月成交价格等多方面数据，低于均价意味着成交有下行的趋势。同时将部分目前在售新盘价格标注在内，供大家对比参考。区域设置了地铁口，让你了解关注的小区是否近地铁。小学初中划片的学校范围一一标注，标注基本为非过渡的小区部分，供各位关注楼市及有置业计划的人参考。转发给身边人，或许需要的就在这里！当然，二手房的成交数据上仅供参考，因为房源是否装修，包含车位与否均未有体现，数据仅供参考！学区中，小学部分以红色字体标注，所对应的红框内即是学区范围；而初中部分为绿色字体标注，绿色边框范围内即是学区范围。(新)表示新房成交（文下相同）！先从同一学区的F4楼盘讲起。从数据参考，九龙湖花园2期较去年近2W的成交价有回落。但4月大部分成交以253.89平户型为主，或许也是影响价格的一个因素。
绿地悦城从模式和体量像极了九龙湖版“红谷世纪花园”，而对于这个相当于4-5个小区体量的大盘来说，价格站稳在2W之上，但成交量相对并不算多。万科粹叠园作为这个区域最靠近滨江总部基地的区域，在年前成交量虽然不高（或许没有优秀的房源释出，但价格均在2W），4月成交达4套，但基本低于小区均价，主要在一万七八，最高一套1.95W。作为这个区域唯一的商品房小区，明园九龙湾傍上名校，又是地铁口，还自带商业（虽然不大），配备超高及希尔顿酒店，在这个区域出尽风头。最近的3期也是吊人胃口，由于非三限房，坊间各种销售方式的传言都有。而这里的二手房是在同一个配套区域中户型最亲民、最易上车的小区，不过4月份只成交1套。该划定片区属于九龙湖开发最早，公配建设最完善，目前成熟度最高的区域，虽然房价一马当先，但是从生活配套的角度来看依然薄弱。西客站南北区域交通便利，商业氛围未来将十分浓厚。在目前所建成的小区中，有部分划片在腾龙学校，目前该部分小区涨势状态不明显。
最北面九龙湖花园一区出售大部分为毛坯房源，相对于二区价格略低一些，但是有个微妙的情况出现，前期两边价格差比较大，但随着新龙岗的建设和学区品牌造成的预期，近期成交价有明显上浮，属于量价齐升的楼盘。除此之外，同在一个区域的锦天府和明园一样，房价搭上快车通道。
相比之下，一路之隔的力高御景天城、华润凯旋门价格就没有这么高了，在经历了前期的学区风波等状况后，力高最终还是迎来了交房，观爷现场调研后，感觉目前学区分化并不算太明显，现场还存在一些其它减分因素。华润凯旋门进入3月后开始成交，4月成交3套，均为小面积，这和小区整体定位也相关。
西站南广场存在大量待拍土地及在建项目，真正存量二手房主要在恒锦花苑区域，依然集资房项目。
实质上整个西站南北广场有通车的2号地铁站以及在建的地铁4号线，从规划也可以看出商业氛围将十分浓厚，但目前未有具备影响力的大型商业体落户，接下来可以期待的有华润万象天地，会如期而至吗？该区域为西站北广场居住区，同时也近祥云大道，区域集中以九龙十一度、红谷瑞士城际、正荣学府壹号、新力铂园等楼盘为主，目前该范围存在感不算太强，二手成交相对非常低迷。目前利好是区域北面部分总部基地落户，澳世汇文化艺术博览园开建、HJZ701-A04地块九年一贯制学校年底启动，未来或将有改观。绿地国博城住宅以九龙大道为界线，分为以西一期及以东区域。我们将区域中每个分区名称注供给大家参考。两个区域在学区规划上完全不同。目前一期部分在学区上将有单独的红谷滩育新小学，目前正在建设中。以东范围中，绿地国博城二期九年制学校土地基本平整完毕，围挡未标注学校品牌，而这也正是关注的焦点，针对此事，目前部分网友咨询相关部门，得到的答复是非常模棱两可。除了学区以外，目前整个大盘现场，主要以临街商铺购物为主，当初所宣传的商业配套依然没有呈现，而靠近九龙大道在建的绿地商业中，核心商业体量不大，同时还需要几年的等待。南昌融创文旅城（原万达城）和国博城类似，属于区域大盘。论二手成交量，这里属于TOP级别，成交量非常高，但同时差价亦非常大，同样的高层产品，差价有近5000元/平。从户型面积看，成交价格高的基本集中在临近地铁的几个区域；价格低的集中在临江边的区域，结合周边规划来看，后期具有一定的价格优势和潜力。从现场调研得出，万达的存量房出售比例比区域新房的供应都多（虽然有些夸张）。此次有一个半成立的说法，先看万达以后再看国博的客户回头率很低。
总结出几个问题，区域的集资房数量大，分布在片区各个位置，集中区域分布在近红角洲区域。起步区中，住宅开发将集中在S49枫生高速以东区域，龙兴大道两侧；九龙大道以东可开发住宅用地很少，商业商务类用地有望进入开发期。九龙湖起步区域需要突破，整体就必须走向配套时代！购房方面，即使区域预期再好，房子也不能乱买，这些二手房价格就是最好的说明，有些二手盘存在感很弱，有些二手无成交量和小区本身也有关联。
另外从购房人群我们归纳几点，区域有来自老城区和部分城中村拆迁人群及部分单位自建房人群，各个区域逐渐接受的人群，红谷滩搬迁人群，其它人群（周边地市等），未来区域的突破点依然在此。区域价值未来需要拉高，除了起步区域走向配套时代以外，重点关注VR科创城的开发以及衔接两个区域的九龙湖以南范围，它们将反过来提升整个区域的高度。更多详细内容我们下次分解！▎观南昌360 特别推荐 GNC360 Recommended如果您有收获，转发是对我们最大的支持！
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